La frase se oye en cualquier oficina de Miami: «al comprador extranjero le retienen el 15%». Es falsa, y es la confusión más cara del mercado internacional. FIRPTA no le retiene nada al comprador. Es una retención sobre el precio que cobra un vendedor extranjero, y quien tiene que ejecutarla, y quien responde si no lo hace, es el comprador. Todo lo demás de esta guía sale de ahí.
El nombre completo es Foreign Investment in Real Property Tax Act, una ley de 1980 cuyo propósito era sencillo: cuando alguien que no vive en Estados Unidos vende un inmueble aquí y se va, el IRS quiere tener cobrado por adelantado lo que pueda deberse de impuesto sobre la ganancia. La retención no es el impuesto: es un anticipo. Si al final se debía menos, la diferencia se reclama en la declaración.
Quién compra desde fuera, con datos
Florida sigue siendo el primer destino de los compradores internacionales de Estados Unidos, con el 20% de todas las operaciones, por delante de California (19%) y Texas (12%), según el informe de transacciones internacionales publicado por la NAR el 29 de julio de 2026.
El volumen, sin embargo, se encogió. Entre abril de 2025 y marzo de 2026, los compradores extranjeros adquirieron 67.100 viviendas por $45.300 millones: un 14% menos de operaciones y un 19,1% menos de dólares que el año anterior. El precio mediano fue de $465.000 y el 48% pagó al contado. Y un matiz que casi nunca se cuenta: el 56% de esos compradores vive en Estados Unidos (residentes o con visa); solo el 44% compraba desde fuera del país. Canadá encabezó las operaciones con un 16%, México le siguió con un 14% y China, tercera en número, fue la primera en dinero con $7.600 millones.
Un mercado más pequeño y más competido significa que los cierres que sí ocurren no se pueden perder por un trámite mal explicado. De dónde llega la gente que se muda a Florida y qué busca lo miramos aparte en quién se está mudando a Florida.
FIRPTA en un párrafo humano
Cuando el vendedor de un inmueble en Estados Unidos es una persona extranjera, el comprador debe retener un porcentaje del precio y enviárselo al IRS. La página oficial del IRS sobre la retención FIRPTA lo dice sin rodeos: la tasa general es del 15% y, en la mayoría de los casos, el comprador es el agente de retención. Esa segunda parte es la que nadie oye: si no se retiene y había que hacerlo, el IRS puede ir por el comprador.
La palabra clave es «extranjera» en sentido fiscal, no migratorio. Un residente fiscal de Estados Unidos no es persona extranjera aunque su pasaporte sea de otro país, y quien acredita eso es el propio vendedor, con una certificación de no ser persona extranjera. Ese papel, firmado a tiempo y verificado por quien cierra, resuelve la mitad de los casos.
Las excepciones que sí existen
La más usada en Florida es la de la vivienda de $300.000. Si el precio no supera esa cifra y el comprador (o un familiar) va a usar el inmueble como residencia ocupándolo al menos la mitad de los días en cada uno de los dos primeros períodos de doce meses tras la compra, no hay retención. Está en las excepciones a la retención FIRPTA del IRS, y la condición de uso es real: no es una casilla, es un compromiso.
Existe además un tramo intermedio que mucha gente desconoce: cuando el comprador adquiere el inmueble para usarlo como residencia y el precio pasa de $300.000 pero no de $1.000.000, la retención baja del 15% al 10%, según las instrucciones del formulario 8288. En una operación de $700.000 son $35.000 de diferencia en el cheque que sale del cierre.
Y está la vía formal para retener menos: el certificado de retención. El vendedor solicita al IRS, con el formulario 8288-B, que se retenga una cantidad ajustada a la ganancia real en vez del porcentaje bruto sobre el precio. Se pide antes del cierre y hay que tenerlo en cuenta en el calendario.
El calendario, que es donde se rompe todo
La regla dura: el formulario 8288, con el 8288-A, y el dinero retenido tienen que llegar al IRS a más tardar el vigésimo día después de la fecha de la transferencia. Si hay una solicitud de certificado presentada antes del cierre y todavía pendiente, la retención se practica igual pero no se envía hasta el vigésimo día después de que el IRS notifique su decisión, con una advertencia explícita en las instrucciones: si el propósito principal de la solicitud fue retrasar el pago, corren intereses y multas desde el día veintiuno tras la transferencia.
Veinte días es poco. Por eso, en la práctica, quien administra esto es el cierre: el abogado de título o la title company retiene, prepara los formularios y envía. Tu trabajo como agente es que esté hablado desde el primer día, no desde el día del cierre.
Los tres errores que retrasan estos cierres
- Descubrir en la mesa de cierre que el vendedor es persona extranjera. Es una pregunta del primer día, y se hace igual a todo el mundo: preguntarla solo cuando el apellido suena extranjero, además de ser mal oficio, es exactamente el tipo de trato desigual que la ley de vivienda justa prohíbe.
- Dejar los números de identificación fiscal para el final. El vendedor extranjero necesita identificación fiscal en el trámite, y conseguirla no es inmediato. La pregunta correcta al CPA, al empezar, es quién la tramita y cuánto tarda.
- Prometer que la retención se va a reducir. Un certificado del IRS se solicita; no se garantiza ni se resuelve en una semana. Prometer un resultado que decide una agencia federal es la manera más rápida de perder la confianza de la que vive tu negocio.
Nada de esto es asesoría fiscal ni legal, y aquí menos que en ningún otro tema: las cifras y los plazos de esta guía están verificados contra las páginas del IRS en la fecha de revisión que aparece arriba, pero cada operación tiene su matiz y los protagonistas de esa conversación son el CPA del vendedor y el abogado de título que cierra. Lo tuyo es más simple y más valioso: preguntar temprano, en todas las operaciones, y poner a la gente correcta en la mesa antes de que haya prisa.
