El día que se acepta la oferta, el cliente celebra y el agente sabe que empieza el trabajo de verdad. Entre la firma y las llaves hay unas cinco o seis semanas con una docena de plazos corriendo a la vez, casi todos silenciosos: nadie avisa cuando vence uno, simplemente se pierde el derecho que protegía.
La buena noticia es que la mayoría de esos plazos no son un misterio. Están impresos en el contrato que ya firmaron. El formulario «AS IS» de Florida Realtors y el Colegio de Abogados de Florida trae plazos por defecto para cuando el espacio se deja en blanco, y en la práctica muchos contratos se firman exactamente así. Todo lo que sigue está tomado del texto del formulario vigente en la fecha de revisión de arriba.
Los plazos que el propio contrato ya trae
Estos son los que corren desde la fecha efectiva (el día en que la última de las partes firmó y entregó) salvo que las partes escriban otra cosa en el espacio en blanco:
- Depósito inicial: dentro de los 3 días, si el contrato no dice que acompaña a la oferta. Y hay un detalle que se pasa por alto: si no se marca ninguna de las dos casillas, se entiende elegida la opción de entregarlo después.
- Depósito adicional, cuando lo hay: dentro de los 10 días.
- Solicitud de financiamiento: el comprador tiene 5 días para presentarla. Este es el plazo que más se incumple y el que más caro sale, porque no presentarla a tiempo y de buena fe es un incumplimiento del contrato.
- Periodo de aprobación del préstamo: 30 días.
- Periodo de inspección: 15 días, y dentro de ellos el comprador puede terminar el contrato a su sola discreción y recuperar el depósito.
- Evidencia de título: al menos 15 días antes del cierre; si la compra es al contado, 5.
- Encuesta (survey): el comprador puede hacerla, por su cuenta, hasta 5 días antes del cierre.
- Walk-through: el día anterior al cierre o el mismo día antes de la hora, a elección del comprador.
Hay uno más, reciente y muy de Florida, que conviene tener presente desde la primera semana: si el comprador no consigue seguro de inundación en los términos que el contrato prevé, tiene 20 días desde la fecha efectiva para terminar y recuperar el depósito. Todo lo que hay detrás de esa cláusula lo cuenta la guía sobre zonas de inundación.
Semana 1: depósito, divulgaciones y el reloj del lender
Los primeros tres días son de logística pura: depósito en escrow y confirmación por escrito de que llegó. En paralelo empiezan a correr dos cosas que no se ven: la solicitud de financiamiento del comprador y la búsqueda de seguro. El agente que llama al lender el día uno y a la aseguradora el día dos se ahorra la mitad de los sustos del mes siguiente. Por qué el seguro es la variable que más cierres mata en este estado lo explicamos aparte en el seguro de vivienda en Florida.
Si el inmueble es un condominio o está en una asociación de propietarios, esta es también la semana de pedir los documentos y el estoppel. No la siguiente: esta es la parte del proceso que más días desperdicia por pedirla tarde.
Semana 2: inspección y la negociación de verdad
La inspección se agenda en los primeros días del periodo, no en el último. Un informe entregado el día trece deja dos días para leerlo, pedir presupuestos y decidir; entregado el día seis, deja nueve. Es la misma inspección y dos negociaciones completamente distintas.
En un contrato «AS IS» la negociación posterior a la inspección no es un derecho a que reparen: es un derecho a irse. Eso cambia la conversación con el cliente y conviene decirlo antes de que llegue el informe, no después. También es el momento de la inspección de cuatro puntos o la de mitigación de vientos si la aseguradora las pide.
Semanas 3 y 4: tasación y underwriting
Aquí el expediente sale de las manos de todos y entra en las del banco. La tasación llega o no llega al precio; el underwriting pide documentos que parecían resueltos; el comprador que cambió de trabajo o abrió una tarjeta nueva se entera de que eso importaba. El trabajo del agente en estas dos semanas es de seguimiento, no de gestión: una llamada semanal al lender con una pregunta concreta —«¿qué falta hoy?»— vale más que diez correos de cortesía.
Si la tasación queda por debajo del precio, hay tres salidas y conviene tenerlas dichas antes: renegociar el precio, que el comprador ponga la diferencia, o terminar según lo que permita el contrato. La conversación sobre tasas y sobre cuánto cambia el pago mensual con cada movimiento la desarrollamos en cómo hablar de tasas con tu comprador.
Semanas 4 y 5: título, encuesta y los papeles de la asociación
El compromiso de título llega y con él las excepciones: servidumbres, restricciones, algún gravamen viejo que nadie recordaba. La encuesta puede revelar una cerca fuera de línea o una piscina invadiendo una servidumbre. El estoppel de la asociación dice lo que se debe de verdad. Y si el vendedor es una persona extranjera a efectos fiscales, esta es la semana en que el cierre confirma la retención de FIRPTA — no el día del cierre.
Quién hace cada cosa en esta parte, y por qué en Florida el cierre lo puede llevar una title company o un abogado, está contado en el cierre en Florida. Si el expediente se complica, el abogado de título es quien lo desenreda.
Últimos días: clear to close, walk-through y firma
El «clear to close» del lender es la señal de que ya solo faltan papeles y dinero. Después llega el estado de cierre para revisar cifra por cifra, el walk-through para comprobar que la casa está como se acordó y que lo que se quedaba sigue ahí, y la firma. El dinero del comprador se transfiere por wire, nunca por correo electrónico improvisado: el fraude del cambio de instrucciones de wire sigue siendo la estafa más cara del sector, y la regla que la evita es una sola —confirmar los datos por teléfono, al número que ya conocías, antes de enviar nada.
Quién hace qué, en una frase
- El agente sostiene el calendario: sabe qué vence esta semana y quién tiene la pelota, y avisa antes, no después.
- El broker ve todos los expedientes a la vez y es quien detecta el que se está quedando atrás mientras el equipo mira otra cosa.
- El lender manda entre la semana dos y la cuatro: solicitud, tasación, underwriting y el clear to close salen de su mesa.
- El abogado de título o la title company busca el título, resuelve las excepciones, prepara el cierre y retiene lo que haya que retener.
- El inspector entrega el informe con el que se negocia, y el tasador entrega el número con el que discute el banco. Ninguno de los dos trabaja para ninguna de las partes.
- Y la asociación, cuando la hay, entrega documentos y estoppel, y es la única de la lista que no tiene prisa, así que su plazo se vigila desde el día uno.
Si la propiedad está alquilada hay un actor más y un plazo más: el contrato obliga al vendedor a entregar, al menos diez días antes del cierre, cartas de estoppel de los inquilinos con la naturaleza y duración de la ocupación, la renta, los adelantos y los depósitos de garantía. Es la clase de detalle que aparece tarde y descoloca un cierre entero.
Al contado es otro calendario
Sin financiamiento desaparecen la solicitud, el periodo de aprobación, la tasación y el underwriting: casi tres semanas del calendario. Quedan la inspección, el título, la asociación y la firma, y el cierre puede ocurrir en dos o tres semanas. El contrato lo reconoce en un detalle: con transacción al contado, la evidencia de título se entrega cinco días antes del cierre en vez de quince.
Los plazos de esta guía son los del formulario y la práctica habitual, no promesas: cada operación tiene su ritmo y su letra pequeña, y esto es información general, no asesoría legal. Pero el hábito que separa un cierre tranquilo de uno accidentado no cambia — mirar el calendario del contrato el mismo día que se firma y anotar cada vencimiento con nombre y responsable. Los plazos no avisan; el agente sí.
