Vender en Florida sin que el cierre se caiga en la última semana.

En Florida, vender una casa callando un defecto que conoces no es astucia: es la causa de que te demanden después del cierre. Lo fijó el Tribunal Supremo del estado en *Johnson v. Davis* (480 So. 2d 625, 1985), y desde entonces quien vende tiene que declarar los hechos que conoce, que afectan de forma material al valor de la propiedad y que el comprador no puede ver ni sabe. Las tres condiciones a la vez.

Lo que más sorprende de esa regla es lo que no la desactiva. Vender «as is» traslada al comprador quién paga los arreglos; no borra tu obligación de contar lo que sabes. Son dos cosas distintas y se firman en el mismo contrato.

El impuesto que casi nadie calcula bien

La escritura paga impuesto de sellos: 70 centavos por cada 100 dólares de la contraprestación, en todos los condados menos uno. Miami-Dade va aparte, y es el caso que más se cuenta mal: ahí la tasa es de 60 centavos, más un recargo de 45. Pero ese recargo no se aplica cuando el documento transfiere únicamente una vivienda unifamiliar.

Traducido: en Miami-Dade una casa unifamiliar paga menos que en el resto del estado, y cualquier cosa que no lo sea paga 1,05 por cada 100 dólares, que es medio punto más. La diferencia entre las dos cifras, en una venta de medio millón, son 1.750 dólares.

El ahorro que se muda contigo, si lo pides a tiempo

Esta es la parte que más dinero deja sobre la mesa y la que menos se explica. Si tu casa tiene homestead, el tope del Save Our Homes ha ido congelando su valor tasado año tras año: la diferencia entre lo que vale y lo que te tasan es un ahorro acumulado que puede ser de seis cifras. Al vender, ese ahorro no se pierde: el [estatuto 193.155(8)](http://www.leg.state.fl.us/statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&URL=0100-0199/0193/Sections/0193.155.html) deja trasladarlo a tu siguiente homestead en Florida.

Tiene tres condiciones, y las tres se incumplen por despiste más que por otra cosa. Hay un máximo de 500.000 dólares. Tienes que haber tenido la exención de homestead a 1 de enero de alguno de los tres años anteriores, así que mudarte y esperar no es gratis. Y hay que solicitarlo: el tasador del condado estudia las solicitudes presentadas antes del 1 de marzo. No se aplica solo porque te mudes.

Por qué pedir tres presupuestos de título no sirve de nada

En casi todo el país se comparan aseguradoras de título por precio. En Florida no, y conviene saberlo antes de perder una tarde: el [estatuto 627.782](http://www.leg.state.fl.us/statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&URL=0600-0699/0627/Sections/0627.782.html) obliga a que la comisión adopte por regla la prima que se cobra en el estado. No es una tarifa orientativa. Es la que hay, y la ley añade que las tarifas no pueden ser excesivas, insuficientes ni discriminatorias.

Lo que sí cambia de una oficina a otra son los gastos de cierre que no son la prima: el fee de settlement, las búsquedas, los envíos. Ahí la comparación tiene sentido. En la prima, no.

Lo que viene después del contrato —el estoppel de la asociación, el payoff de la hipoteca, los papeles del condominio— es lo que de verdad decide si cierras el día pactado. Cada uno tiene su guía abajo, con sus plazos.