La pregunta llega casi siempre igual, y casi siempre el lunes: «¿cómo está el mercado?». Quien la hace no quiere una tendencia nacional ni una opinión: quiere saber si vende ahora o espera, si ofrece por debajo o va al precio de lista. Esta página existe para contestar eso con los números del último reporte y sin adornos. Se revisa cada trimestre, y arriba dice cuándo se revisó por última vez.
El resumen de julio de 2026, según el reporte mensual de Florida Realtors: el precio mediano de la vivienda unifamiliar existente en todo el estado fue de $425.000, un 3,7% más que un año antes. El del condominio y townhouse se quedó en $295.000, exactamente el mismo que hace doce meses. Esa diferencia entre las dos líneas es la historia del año, y vale la pena entenderla antes de aconsejar a nadie.
Dos mercados dentro del mismo estado
La casa unifamiliar sigue subiendo de precio, despacio. El condominio lleva un año plano. No es una casualidad estadística: son dos mercados con reglas distintas, y el segundo carga con costos que el primero no tiene —cuotas de asociación al alza, derramas para reparaciones estructurales, seguros de edificio— que se descuentan del precio que un comprador está dispuesto a pagar.
El inventario lo confirma. En julio, la vivienda unifamiliar existente estaba en 4,5 meses de oferta; el condominio y townhouse, en 7,8 meses. Cuatro meses y medio es un mercado equilibrado, ni de comprador ni de vendedor. Casi ocho meses es un mercado donde manda quien compra.
Y sin embargo se está cerrando más que hace un año. Las ventas cerradas de vivienda unifamiliar sumaron 23.870 en julio, un 5,1% más que en julio de 2025; las de condominio y townhouse, 8.194, un 11% más. La lectura honesta: el mercado no está parado, está negociado. La gente compra, pero compra discutiendo.
Metro por metro, porque «Florida» no significa nada
Un agente de Jacksonville y uno de Miami trabajan en países distintos. Estas son las medianas de venta y los días en mercado de los cuatro metros grandes, según los datos de Redfin de julio de 2026:
- Miami — mediana de $545.000. Los inmuebles se venden en 116 días de media, frente a 103 hace un año: casi dos semanas más de espera.
- Tampa — mediana de $450.000. 66 días, exactamente los mismos que el año pasado.
- Orlando — mediana de $415.000 en el último trimestre, un 2,4% menos que hace un año. 45 días, frente a 41.
- Jacksonville — mediana de $310.000, un 1,9% más. 56 días, frente a 62: el único de los cuatro donde el tiempo de venta bajó.
Mira los días en mercado antes que los precios. El precio es el resultado de una negociación que ya terminó; los días son la negociación que está ocurriendo. Miami sumando trece días y Jacksonville restando seis cuentan dos historias opuestas que la mediana estatal esconde.
Qué decirle al seller que pide el precio de 2022
No que se equivoca. Que el mercado cambió de forma: hoy hay 203.023 viviendas a la venta en Florida, un 8,7% menos que hace un año según Redfin, pero repartidas de manera muy desigual entre casa y condominio. Su vecino tardó tres semanas en 2022 y hoy la media de su condado es de dos meses. El precio no lo pone la ilusión: lo pone el comprador que aparece.
La conversación que funciona no discute el número, discute el calendario. Un precio alto no significa «no se vende»: significa que se vende más tarde y, casi siempre, más barato de lo que se habría vendido saliendo bien. Enseña los días en mercado de su código postal y las rebajas de precio de los últimos noventa días. Los datos discuten mejor que tú.
Qué decirle al buyer que espera el desplome
Que el desplome no está en los números: los precios de la unifamiliar subieron un 3,7% interanual en julio, y el inventario total cayó respecto al año pasado. Lo que sí cambió es su poder de negociación. Hoy puede pedir concesiones que hace tres años eran impensables: contribución del vendedor al cierre, buydown de la tasa, reparaciones tras la inspección.
La tasa hipotecaria es la otra mitad de la conversación. El 30 años fijo promedió 6,66% la semana del 27 de agosto de 2026, según la encuesta semanal de Freddie Mac — hace un año estaba en 6,56%. No baja sola por esperar. Lo hablamos aparte en la guía sobre cómo tocar el tema de las tasas sin meterte en terreno del lender.
Los tres números que vigilar el próximo trimestre
- Los meses de oferta del condominio. Si los 7,8 meses siguen subiendo, la presión sobre los precios de condominio se convierte en caídas visibles, no en un año plano.
- Los días en mercado de tu condado, no del estado. Es el indicador que más rápido se mueve y el único que puedes enseñar en una mesa de cocina.
- La tasa a 30 años. Cada movimiento de medio punto cambia lo que tu comprador puede pagar mucho más que un ajuste de precio del 3%.
Nada de esto necesita un software. Necesita que alguien mire los números del mes y los traduzca a una frase que un cliente pueda usar para decidir. Esa es, casi siempre, la parte del trabajo que distingue a un agente de un portal de anuncios.